Oltre alla locazione di immobili, un’altra tipologia di contratto molto frequente è il comodato, disciplinato all’art. 1803 – 1812 c.c, mediante il quale un soggetto (comodante) consegna ad un altro soggetto (comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un determinato periodo di tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta non appena il comodante lo richieda, laddove non sia stato pattuito dalle Parti un termine.
Ciò che contraddistingue il comodato dalla locazione è, essenzialmente, la sua gratuità.
Tuttavia il comodato può essere anche oneroso laddove chi riceve il bene si obbliga ad adempiere ad una prestazione che può consistere in un fare (es. obbligo a curare e mantenere il giardino) o nel pagare una somma periodica idonea al solo rimborso delle spese vive e/o delle utenze, ben diverso dal pagamento di un corrispettivo vero e proprio.
Il comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale, può essere provato anche per testi o per presunzione, non soggiacendo ad alcuna forma.
Nel caso sottoposto all’attenzione del Tribunale di Milano, una coppia di comodatari non solo non avevano restituito l’appartamento, accessoriato di box, alla proprietaria ma non avevano neppure provveduto al rimborso delle spese vive relative alle utenze, alle spese condominiali e alla TARSU, trattandosi di un comodato a titolo oneroso.
Con sentenza n. 9907 dell’11.07.2013, il Giudice meneghino ha ritenuto che la mancata restituzione dell’immobile da parte dei comodatari, i quali senza alcun titolo continuavano ad occupare l’immobile oltre il termine di rilascio del medesimo formulato dal proprietario, costituisce un vero e proprio illecito extracontrattuale in grado di determinare la restituzione immediata dell’immobile, unitamente alla richiesta di risarcimento del danno per occupazione abusiva.
L’occupazione abusiva di un immobile di proprietà altrui, infatti, come ribadito da diverse sentenze della Cassazione (10498/2006, 827/2006) costituisce un illecito aquiliano dal quale consegue il diritto del proprietario al risarcimento danni.
Per quanto riguarda, la quantificazione del risarcimento del danno, questo può essere determinato dal Giudice in via equitativa, avuto riguardo al valore locativo del bene usurpato (Cfr. Cass. 26610/2008), alla tipologia dell’immobile, alla presenza o meno di mobilio e alla sua ubicazione, senza che sia necessaria “la dimostrazione del concreto pregiudizio subito, in termini di perdita dell’opportunità di locare l’immobile, con riferimento a concrete proposte ricevute da potenziali locatari”.