In ogni contratto di compravendita il venditore deve assolvere gli obblighi enunciati all’art. 1476 c.c. quali consegnare la cosa al compratore, fare acquistare allo stesso la proprietà della cosa o il diritto sulla medesima e garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa venduta.
L’art. 1477 c.c., invece, indica la modalità in cui la cosa deve essere consegnata al compratore, tra cui il rilascio da parte del venditore dei titoli e dei documenti dai quali si evince che l’immobile è conforme alle leggi, regolamenti e alle concessioni edilizie.
È prassi oramai consolidata che con la vendita di un bene immobile adibito come abitazione venga rilasciato il certificato di abitabilità, senza il quale il bene non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale, requisito essenziale per il pacifico e legittimo godimento del bene e per la sua commerciabilità.
Con riferimento alla stipula di un contratto preliminare di vendita, con sentenza n. 629 del 14.01.2014 la Suprema Corte si è pronunciata sostenendo che il mancato rilascio del titolo abitativo da parte del Comune costituisce un grave inadempimento addebitabile al venditore che, di conseguenza, rende applicabile la cosiddetta eccezione di inadempimento sancita all’art. 1460 c.c. la quale prevede la possibilità in capo ad un contraente di rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione qualora l’altra Parte non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente alla propria.
Alla luce della mancata consegna del certificato di abitabilità che costituisce dunque un inadempimento in capo al venditore, il Giudice di legittimità ha ritenuto legittimo il recesso esercitato dal compratore dal preliminare di vendita e la mancata stipula del contratto definitivo, a meno che non vi siano stati patti contrari ed espressi intercorsi tra le Parti.