Ci scusino i nostri Lettori, ma oggi mettiamo da parte la modestia e celebriamo con soddisfazione, una vittoria del nostro Studio Legale.
Fatto: C. e C., proprietari di un locale commerciale, lo affittavano al signor X per svolgervi la sua attività di ristoratore.Successivamente il signor X cedeva la propria attività alla s.r.l. D. comprendendo nella cessione anche i locali ” di cui aveva la disponibilità”.Tutto è andato bene finchè la s.r.l.D. è stata regolare nel pagamento dei canoni di affitto.
Quando questa ha cominciato a non pagare più, i signori C. e C. si sono rivolti al signor X minacciandolo di sfratto per morosità.Il signor X rispondeva che da tempo lui non c’entrava più nulla con l’attività e che quindi dovevano rivolgersi alla s.r.l. D.; anzi, aggiungeva, i signori C.e C. erano perfettamente al corrente della cessione della sua attività, tanto che ormai da anni emettevano ricevute di pagamento della locazione a nome della s.r.l D., come pure alla stessa erano intestate le fatture del riscaldamento, ragione per cui era la detta società a dover assolvere tutti gli obblighi.
A questo punto, i signori C. e C. si sono rivolti al nostro Studio Legale, disperati soprattutto perchè il signor X è persona abbiente, che dava garanzie di pagamento, mentre chi aveva rilevato l’attività era una s.r.l. ormai ampiamente in perdita e dalla quale non avrebbero potuto ottenere nulla.
In causa, il nostro Studio Legale ha sostenuto la tesi per cui cessione della attività e cessione dell’affitto dei locali sono due cose diverse: mentre nel primo caso il titolare è ampiamente legittimato alla cessione, nel secondo caso, la cessione deve essere comunicata al locatore con r/r (non vale nessuna presunta comunicazione orale, nè altri mezzi in virtù dei quali il locatore sia venuto a conoscenza della cessione) e deve ottenere il consenso scritto dello stesso; in caso contrario (è il nostro) il contratto di affitto non si trasferisce e chi ha ceduto l’attività rimane obbligato nei confronti del locatore al pagamento dei canoni di affitto.
Ciò è stato sentenziato da numerose pronunce della Cassazione: “In particolare la cessazione del contratto di locazione, quale contratto modificativo di un precedente rapporto contrattuale, attraverso la sostituzione di un soggetto ad un altro (rimanendo per il resto il rapporto inalterato) contrariamente all’assunto della ricorrente, non consegue alla cessione dell’azienda, per legge, ma per volontà delle parti. Infondati sono pertanto i profili sub B e sub C del motivo in esame, tenuto anche conto che il rinnovo del contratto di locazione cui fa riferimento la ricorrente, ove non fosse intervenuta la disdetta, si sarebbe, è vero realizzato per altri sei anni, ma sempre tra le parti originarie. Ne consegue, ai fini del subentro dell’acquirente l’azienda nel contratto di locazione dell’immobile, che l’accordo delle parti, sulla cessione del contratto di locazione, costituisce elemento imprescindibile” (ex multis Cass. Sez. II n. 1333/2000).
Parte avversa sosteneva, invece, la tesi opposta: i locatori da tempo conoscevano lo stato di fatto e lo avevano accettato, tanto è vero che emettevano ricevute di pagamento a favore della s.r.l., che era l’unica ad occupare i locali, ragione per cui il signor X non aveva alcuna legittimazione passiva, in causa doveva essere chiamata la s.r.l. D., la quale, come da prova che si allegava, chiedeva da tempo di “regolarizzare” il contratto chiudendo quello con il signor X e stipulandone uno nuovo a nome della Società.
Dall’ampia ed articolata sentenza, che, come abbiamo detto, ha dato ragione alla nostra tesi, stralciamo un passo che, oltre a quanto già più sopra riportato, spiega la irrilevanza giuridica della documentazione prodotta da parte avversa come prova della gestione dei locali da parte della s.r.l. D., gestione che, in quanto conosciuta dai locatori, secondo la tesi avversaria, avrebbe spostato ogni responsabilità in capo a quest’ultima, togliendola al signor X:
“Né, comunque, a diverse conclusioni può giungersi in considerazione delle circostanze per cui: i canoni di locazione erano pagati da D. s.r.l. (come emerge dalle ricevute di pagamento ), posto che l’ordinamento ammette la figura dell’adempimento del terzo (art. 1180 c.c.) facendone conseguire, al più, l’adempimento dell’obbligazione; la società fornitrice del combustibile destinato al riscaldamento dell’immobile emetteva fatture intestate a D.s.r.l., posto che la intestazione della fattura non costituisce prova della titolarità del contratto, né, comunque, la intestazione a terzi del contratto di fornitura del combustibile importa, di per sé, la intestazione a detti terzi del contratto di locazione dell’immobile; i locali erano stati concessi in locazione …, ed in tale contratto era subentrata D.s.r.l. per effetto dei contratti di affitto e di cessione del ramo d’azienda del 4.9.2007 e 26.5.2010 posto che, da un lato, i contratti di affitto e cessione del ramo d’azienda risultano stipulati da terzi e, in quanto atti pubblici, valgono solo a provare la effettività e provenienza delle dichiarazioni ivi contenute e non la intrinseca veridicità delle stesse, dall’altro lato, la eventuale coesistenza di più conduttori vale, al più, a determinare l’inadempimento del locatore ai propri obblighi, quale ad esempio all’obbligo di consegnare il bene al conduttore, ma tale inadempimento è stato prospettato soltanto in termini del tutto generici (né poteva essere altrimenti posto che, ove un tale inadempimento si fosse effettivamente verificato, il conduttore non avrebbe potuto attendere anni per lamentarsene)….”
“Per questi motivi, il giudice definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione, dichiara la risoluzione, per inadempimento del conduttore, del contratto di locazione … conferma, per la esecuzione, la data… conferma il decreto ingiuntivo opposto (Tribunale di Torino 14261/2013), dichiara tenuto e condanna X al pagamento a C.e C. dei canoni di locazione maturati dal novembre 2013 – pari ad ero 4.000,00 mensili – sino all’effettivo rilascio, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, dichiara tenuto e condanna X, a titolo di spese legali, euro 5.000,00 per compensi oltre euro 141,13 per esposti oltre 15% rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.”( Tribunale Civile di Torino, sent. n. 4098/2015 pubbl. Il 05/06/2015 ).