Era (è d’obbligo utilizzare il tempo passato) una prassi oramai consolidata che l’inquilino di un immobile “denunciasse” il proprietario dell’immobile andando, di propria iniziativa, a registrare il contratto d’affitto ”in nero”.
Tale prassi avveniva non solo nei casi in cui il proprietario, per eludere il Fisco, non aveva provveduto alla registrazione del contratto entro il termine di 30 giorni dalla stipula, ma anche quando il contratto era stato registrato prevedendo un canone locatizio mensile assai inferiore ed esiguo rispetto ai prezzi di mercato, e rendendo questo contratto più simile ad un finto comodato d’uso che ad una locazione vera e propria.
Così facendo, l’inquilino non solo evitava di essere sfrattato in caso di morosità, ma poteva ottenere l’automatica trasformazione della locazione in un contratto di durata 4 + 4, con automatico rinnovo, e con un canone mensile nettamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato (nella misura pari a tre volte la rendita catastale): tutto ciò visto nell’ottica di sanzionare pesantemente la condotta del proprietario, “reo” di avere evaso il Fisco.
Orbene, tale normativa, prevista all’art. 3 c. 8 e 9 del D.lgs. n. 23/2011, è stata sottoposta al vaglio della Corte Costituzionale ed è stato bocciata con sentenza n. 50 del 14.03.2014.
La Consulta ha infatti dichiarato illegittimi gli articoli di tale decreto che prevedevano questo “meccanismo punitivo” per i proprietari che non si erano preoccupati di registrare il contratto di locazione o che lo avevano registrato ad un prezzo di gran lunga più basso, rilevando un “difetto di delega” laddove l’allora Governo Monti aveva adottato tale norma pur non essendo stato delegato appositamente dal Parlamento.
Tale sistema sanzionatorio rivolto ai proprietari di casa è stato così eliminato dal nostro ordinamento con la conseguenza che i cosiddetti contratti “ridotti” in corso si estingueranno automaticamente, come se non fossero mai esistiti, con un ritorno alla ribalta dei “vecchi” contratti con canone di mercato che i proprietari, resta ben inteso dovranno comunque registrare, e con la possibilità in capo ai proprietari di aprire procedure di sfratto nei confronti dell’inquilino moroso.
L’autoriduzione del canone, operata sino ad oggi dall’inquilino in quanto una Legge lo prevedeva e lo garantiva, è così da intendersi come illegittima.
Ma vediamo più da vicino le varie ipotesi e ciò che il proprietario di casa può fare alla luce della nuova sentenza della Corte Costituzionale.
Nel caso in cui vi sia un contratto di locazione scritto ma non registrato con l’inquilino che occupa ancora l’immobile, il proprietario potrà agire contro quest’ultimo contestando l’oramai illecita autoriduzione del canone, con possibilità di sfratto. Anzi, vi è di più, il conduttore nel “denunciare” il contratto in nero ha provveduto altresì alla registrazione del contratto, sanando – paradossalmente – l’irregolarità fiscale del proprietario che voleva ”punire”.
Laddove, invece, l’immobile sia già stato rilasciato dall’inquilino, il proprietario potrà chiedere il pagamento dei canoni arretrati mai corrisposti, salvo che le Parti abbiano firmato una transazione dichiarando che null’altro hanno reciprocamente a pretendere.
Nel caso, forse più diffuso, in cui il contratto sia stato reso verbalmente – contravvenendo alla prescrizione di forma scritta per i contratti di locazione a pena di nullità – e non sia stato registrato, il proprietario non potrà agire con una convalida di sfratto, procedura veloce e snella, ma con una causa ordinaria, un poco più lunga, contestando l’occupazione sine titulo dell’inquilino, poiché la locazione è appunto nulla, con contestuale richiesta di una somma a titolo di indennità di occupazione.