Affitto Infiltrazioni Acqua Interessante vicenda, rimessa alla decisone del Tribunale di Roma, riguarda le sorti del pagamento del canone di locazione, qualora all’interno dell’immobile si verifichino infiltrazioni di acqua o addirittura la presenza di topi.
La sentenza in commento la n. 11906 dell’8 giugno 2017 emessa dal Tribunale di Roma, chiarisce alcuni punti sottesi alla fattispecie in esame.
Nel caso che ha dato seguito alla sentenza, il locatore di un immobile chiedeva lo sfratto per morosità, oltre al pagamento dei canoni di locazione non versati dall’inquilino.
Ottenuta l’ordinanza di rilascio dell’immobile e disposto il conseguente mutamento di rito, l’inquilino costituitosi, formulava eccezione di inadempimento a carico del locatore, ai sensi dell’art. 1460 c.c., sostenendo che l’immobile concesso in locazione era inutilizzabile a causa della presenza di infiltrazioni di acqua e dalla presenza di topi.
Eccezioni volte a giustificare in tal modo, il mancato pagamento dei canoni di affitto al locatore.
Il tribunale, rigettata l’eccezione di inadempimento, ha ritenuto che la stessa non poteva essere formulata dall’inquilino, in quanto all’interno del contratto di locazione era innanzitutto presente un’apposita clausola, la quale prevedeva che il pagamento dei canoni, non poteva essere sospeso o ritardato sulla base delle proprie pretese o eccezioni.
Sono poi state richiamate dallo stesso organo giudicante, alcune sentenze della Corte di Cassazione tra cui la n. 13133/2006, nella quale si precisa che ‘L’Inquilino non può astenersi dal pagare il canone o ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione del godimento del bene e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile al locatore’.
Il pagamento o la riduzione dei canoni di locazione, potrà essere sospeso, totalmente o parzialmente, solo quando venga a mancare la controprestazione del locatore.
Dalla compiuta analisi, degli atti di causa versati all’interno del processo, era tra l’altro emerso che, gli inadempimenti lamentatati dall’inquilino non erano riconducibili ad inadempienza da parte del locatore, ma riconducibili al fatto di terzi, in quanto sia la presenza dei topi che le infiltrazioni di acqua, erano stati causati dalla rottura delle tubature del bagno dell’appartamento sovrastante.
Responsabili dei danni, erano il rispettivo proprietario e/o eventualmente il condominio.
Affermata la responsabilità di terzi, sia nelle lamentate infiltrazioni di acqua che nella presenza dei topi, non si rilevava dunque inadempienza da parte del locatore, che quindi non è tenuto a garantire l’inquilino dalle molestie di fatto di terzi, così come disposto dall’art. 1585 c.c.
In questi casi, l’inquilino potrà agire contro i terzi in nome proprio, come d’altro canto anche il proprietario dell’immobile locato che ha subito danni, potrà agire contro i terzi per ottenere il risarcimento dei danni sofferti.
In conclusione, stante la mancanza di inadempimento da parte del locatore, il Tribunale di Roma, accoglieva la domanda dello stesso, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per colpa dell’inquilino e per l’effetto confermava l’ordinanza di rilascio dell’immobile.