Assegnazione casa familiare prevale sull’acquisto del terzo? Con ordinanza n. 9990 del 10 aprile 2019, la Corte di Cassazione ha fornito indicazioni concernenti la materia della opponibilità dell’assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario di figli minori, in caso di cessione dell’immobile a terzi.
Nel caso di specie, infatti, si trattava di chiarire i termini della opponibilità dell’assegnazione nel caso di casa familiare venduta ad un terzo e, successivamente, assegnata, in sede di separazione o divorzio, al coniuge affidatario dei figli.
Era, ossia, in dubbio la prevalenza del diritto di abitazione dell’affidatario rispetto al diritto del terzo di disporre della casa da lui acquistata prima dell’assegnazione.
Assegnazione casa familiare prevale sull’acquisto del terzo? Il Supremo Collegio affronta il problema partendo dall’assunto secondo cui il fine esclusivo sotteso all’emanazione del provvedimento di assegnazione è quello di tutelare l’interesse dei figli a permanere nell’ambiente domestico nel quale sono cresciuti, si giunge ad affermare in favore del coniuge assegnatario non proprietario del bene una posizione di detenzione qualificata, che non va però a modificare il diritto del coniuge esclusivo proprietario del bene stesso che ha lasciato il nucleo familiare. La detenzione predetta trova, infatti, fondamento in un diritto che rimane pur sempre “personale” e non riveste quindi i caratteri tipici della realità (tra cui l’assolutezza ed inerenza), difettando quindi della capacità di affermazione e di opponibilità erga omnes.
Proseguendo nel suo ragionamento, la Cassazione sottolinea che il provvedimento di assegnazione, anche se non trascritto, avendo per sua natura data certa, è opponibile al terzo successivo acquirente almeno per nove anni dalla data di assegnazione (ove invece sia stato trascritto nei Registri Immobiliari, anche oltre tale periodo).
Orbene, la Suprema corte ha risolto questa vicenda stabilendo la prevalenza del diritto dell’assegnatario solo nel caso in cui il terzo abbia effettuato il suo acquisto con una “clausola di rispetto” della situazione abitativa in essere oppure se abbia stipulato un contratto di comodato con coloro che occupano l’abitazione.
Negli altri casi – ha riconosciuto la Cassazione – al terzo acquirente non è opponibile l’assegnazione della casa coniugale successivamente disposta, prevalendo il diritto precedentemente acquisito.
Assegnazione casa familiare prevale sull’acquisto del terzo? Sul punto, la Terza sezione civile ha enunciato un preciso principio di diritto, secondo cui, rispetto alla cessione al terzo effettuata in costanza di matrimonio da parte del coniuge esclusivo proprietario, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene medesimo – emesso in data successiva a quello dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’articolo 155 quater cc e della disposizione dell’articolo 6, comma 6, della Legge n. 898/1970, in due sole ipotesi.
- Nel caso in cui si ravvisi l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia (ipotesi che ricorre quando il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare);
- Oppure nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile.
In detti casi, non è sufficiente la mera consapevolezza da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia.