Il balcone è da sempre oggetto principale di numerose controversie e liti condominiali, in particolare sulla ripartizione delle spese per gli interventi di manutenzione e per l’utilizzo delle parti strutturali.
Andiamo con ordine: chi è il proprietario del balcone?
Il Supremo Collegio ha, in più occasioni, ribadito che per definire il proprietario è fondamentale valutare la conformazione dello stabile condominiale.
Così, l’orientamento maggioritario ed oramai consolidato della giurisprudenza, è solito operare una distinzione tra balconi aggettanti – ovvero quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile – e balconi incassati, ovvero
quelle terrazze che formano una leggera rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.
In pratica, secondo la posizione della Cassazione, univoca in tal senso, si può ritenere che:
a) i balconi aggettanti (compresa la soletta nella sua interezza) sono di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui fungono da prolungamento;
b) la soletta dei balconi incassati è di proprietà comune ai condomini cui serve rispettivamente da copertura e piano di calpestio;
c) le parti decorative presenti su entrambe le tipologie di balconi, laddove caratterizzino la fisionomia dello stabile sono da considerarsi di proprietà comune a tutti i condomini.
Per quanto riguardo, invece, la ripartizione delle spese, recentemente la Cassazione con sentenza n. 10209 del 19.05.2015 ha stabilito che è legittimo porre (anche) a carico del proprietario dell’appartamento del piano terra la spesa sostenuta dal Condominio per il rifacimento dei balconi e delle pensiline , se l’applicazione delle Tabelle Millesimali è espressamente prevista dal Regolamento.
Gli Ermellini hanno così rigettato il ricorso promosso dal proprietario dell’appartamento sito al pianterreno, dopo aver accertato che la delibera assembleare relativa alla gestione e al riparto delle spese comuni non era mai stata impugnata da alcun condomino e neppure dal diretto interessato.
La Cassazione ha aggiunto, poi, che “in tema di condominio di edifici, i balconi aggettanti – costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”.
Pur essendo proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento, il balcone non può essere considerato “mero prolungamento” proprio perché tutto ciò che attiene l’esterno dell’edificio influisce sull’aspetto e sul decoro del medesimo: in tal senso anche il proprietario del pianterreno dovrà esborsare somme alla luce delle Tabelle Millesimali.