Condominio lavori di manutenzione straordinaria. Con gli anni che passano anche gli edifici e i loro impianti necessitano di interventi di manutenzione.
I lavori di manutenzione si distinguono in: lavori di manutenzione ordinari e lavori di manutenzione straordinari.
I lavori di manutenzioni ordinari ( esempio la sostituzione delle lampadine) possono essere decisi dall’amministratore, senza autorizzazione dell’assemblea dei condomini.
I lavori di manutenzione straordinaria, invece, devono essere deliberati dall’assemblea dei condomini.
Se l’assemblea dei condomini non delibera i lavori di manutenzione straordinari, può l’amministratore o il singolo condomino prendere l’iniziativa ed eseguire i lavori?
L’articolo 1135 del codice civile recita testualmente: ”l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Lo stesso principio si applica anche ai condomini laddove siano gli stessi a dovere/ volere eseguire i lavori straordinari in condominio.
L’art.1134 del codice civile recita : “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Ma cosa si intende per lavori urgenti?
I lavori urgenti sono quelli che richiedono prontezza ed immediatezza di intervento nella loro esecuzione, quelli che non possono essere differiti nel tempo.
Ciò vuol dire che l’amministratore o il condomino possono far eseguire i lavori di manutenzione straordinaria senza la deliberazione dell’assemblea, ma per aver diritto al rimborso delle spese affrontate per conservare la cosa comune devono dimostrare l’urgenza, ossia la necessità di eseguire i lavori senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente gli altri condomini.
La prova dell’urgenza della spesa spetta al condomino o all’amministratore che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
A conferma di ciò anche la recentissima sentenza n. 9177della Corte di Cassazione del 10 aprile 2017.