Contratto di affitto verbale: cosa succede se il contratto di affitto è solo verbale tra le parti, senza un documento scritto regolarmente registrato?
Nella fattispecie un uomo aveva adito il Tribunale per ottenere la convalida di uno sfratto per morosità, dichiarando di aver formalizzato il contratto di locazione presentando denuncia di contratto di affitto verbale presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Il Tribunale di Bari, con la sentenza n.1367/16, ha stabilito che in assenza di un contratto scritto di affitto o, se esistente, in mancanza di registrazione di questo presso l’Agenzia delle Entrate, il padrone di casa non può richiedere né il pagamento dei canoni arretrati né lo sfratto dell’inquilino.
Il Giudice pugliese ha quindi rigettato la domanda in quanto, ai sensi dell’art. 1, co, 4, della legge n. 431/98 il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto.
L’eventuale violazione di tale precetto dà luogo ad una c.d. “nullità di protezione”, invocabile dal solo conduttore.
Quindi il contratto di affitto di un immobile, stipulato solo in forma verbale, senza un documento scritto regolarmente registrato, è da considerarsi nullo e, quindi, privo di effetti.
La legge, infatti, prescrive l’obbligo, a carico del solo locatore, di registrare la scrittura privata presso l’Agenzia delle Entrate entro massimo 30 giorni dalla sua sottoscrizione.
L’irregolarità contrattuale, inoltre, non potrà essere sanata dal padrone di casa nemmeno con la registrazione tardiva del contratto: il termine di 30 giorni è perentorio ed eventuali pagamenti tardivi dell’imposta di registro producono esclusivamente effetti fiscali ma non civilistici.
In questi casi, il padrone di casa per mandare via l’inquilino dovrà avviare un giudizio per far valere l’occupazione abusiva dell’appartamento, procedimento ben più complesso rispetto allo sfratto.
Vedremo se la Cassazione confermerà tale orientamento.