Come poteva, prima della entrata in vigore della decisiva (e forse unica) Riforma del Condominio, il creditore di un Condominio soddisfare le proprie ragioni creditorie?
In principio, era stato introdotto il sistema della solidarietà del debito secondo il quale qualunque condomino – moroso o in regola con i pagamenti delle spese condominiali, senza distinzione alcuna – poteva essere aggredito dai creditori per l’intero debito condominiale. Era poi affare suo recuperare le somme del Condominio.
Con la storica sentenza n. 9148/2008, la Cassazione ha preferito, comprensibilmente, optare per il criterio della parziarietà con la conseguenza che i condomini potevano essere chiamati a rispondere del debito condominiale solo pro quota.
Con la riforma della scorsa estate, è stato disciplinato, per la prima volta, il recupero crediti nei confronti dei condomini, introducendo un divieto per il terzo creditore di agire contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese, se non solo dopo aver escusso – senza successo – i condomini morosi il cui elenco doveva essere fornito dall’amministratore stesso.
I condomini “regolari” verranno quindi “aggrediti” solo in via residuale, come extrema ratio!
Nulla si dice, tuttavia, riguardo al quantum che potrà essere richiesto al singolo condomino: l’intera credito o solo la propria quota proporzionale?
Al momento si può con certezza affermare che il terzo creditore, una volta munito del titolo esecutivo (solitamente decreto ingiuntivo del Tribunale o del Giudice di Pace a seconda dell’importo) notificato all’amministratore dello stabile, può richiedere i nominativi dei condomini che risultano inadempienti.
Qualora l’amministratore non fornisca tale elenco, ci si può rivolgere al Tribunale affinché ordini ciò all’amministratore inadempiente.
Una volta che l’amministratore fornisce la “lista nera” dei condomini morosi, il creditore ne “sceglie” uno al quale notificare l’ atto di precetto intimandogli il pagamento dell’intero credito dovuto.
Alla notifica dell’atto di precetto – inteso come ultimo avviso al debitore – seguirà la vera e propria procedura esecutiva con i pignoramento dell’immobile (ma anche di beni mobili o crediti del pignorato verso terzi) del condomino prescelto.
Solo dopo che sono state effettuate, senza successo, le esecuzioni nei confronti dei condomini morosi, potranno essere aggrediti i beni dei condomini in regola con i pagamenti.